L’amministrazione ha il potere di imprimere vincoli urbanistici sulle aree di proprietà privata.
I vincoli possono essere di natura “conformativa” o “espropriativa”.
I vincoli di natura conformativa non incidono su un bene specifico, ma ricadono su una generalità di beni (ad esempio, tutte le aree a verde, tutte le aree e le costruzioni ricadenti in una determinata zona, tutte le aree sottoposte a vincolo paesaggistico etc) e pertanto vincolano una pluralità indifferenziata di soggetti.
Non determinano la perdita del diritto di proprietà, ma “conformano” le aree alle esigenze pubbliche.
Si pensi a titolo di esempio ai vincoli “architettonici” riguardanti gli interventi edilizi ricadenti in una determinata zona che devono avere determinate caratteristiche “estetiche”, o ai vincoli di inedificabilità c.d. “di rispetto” per tutelare una strada esistente, una zona di verde attrezzato, un parco, o ancora una zona agricola di pregio.
Non hanno un termine di efficacia essendo al contrario, e in linea teorica, perpetui.
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I vincoli di natura espropriativa incidono invece su un bene specifico (ovvero una determinata area specificamente individuata dall’amministrazione), e determinano la perdita del diritto di proprietà in capo al privato su quella area.
L’area infatti, deve essere oggetto di una procedura espropriativa che si conclude con l’emanazione del decreto di esproprio, che ha l’effetto di trasferire la titolarità del bene dal privato alla Pubblica Amministrazione.
In ragione della loro forte incidenza sul diritto di proprietà, i vincoli espropriativi – a differenza di quelli conformativi – danno diritto ad un indennizzo e hanno una efficacia limitata nel tempo pari a 5 anni.
Se entro tale termine non viene avviato il procedimento espropriativo, il vincolo decade e l’area diventa “zona bianca” (ovvero senza una destinazione urbanistica specifica).
Ciò non vuol dire che il privato è libero di edificare senza limiti, ma che l’Amministrazione ha l’obbligo di provvedere alla ripianificazione e riqualificazione dell’area. Nel caso in cui l’Amministrazione non si determini e rimanga inerte, il privato può esperire una azione (denominata ricorso avverso il silenzio-inadempimento) con cui costringere l’amministrazione a provvedere.